Por Ben Stocking, traducido por George Alfaro

Medidas urgentes son necesario para mejorar la cantidad y la calidad de las viviendas para los trabajadores agrícolas y otros trabajadores de bajos salarios que forman la columna vertebral de la economía de West Marin, según de un amplio estudio publicado hoy por un comité de expertos en vivienda, ganaderos y defensores de la comunidad.

Con la esperanza de estimular la acción, el informe incluye las voces de los trabajadores agrícolas, ganaderos y empleadores minoristas que han tenido dificultades para cubrir puestos de trabajo debido a la falta de viviendas en West Marin y su elevado coste. Los autores del estudio realizaron una amplia labor de divulgación entre los miembros de las comunidades Latinas de West Marin, cuyas voces suelen pasarse por alto en las discusiones sobre cuestiones comunitarias que les afectan desproporcionadamente.

Si bien el informe cataloga algunas condiciones de vivienda atroces en algunos ranchos y otros lugares, no pretende echar culpas, sino centrarse en soluciones a lo que muchos consideran el problema más acuciante de West Marin. Esas soluciones requerirían un esfuerzo concertado de los funcionarios del condado, los donantes de fundaciones, las organizaciones sin fines de lucro, los líderes Latinos y el público, y un compromiso sustancial de financiación.

«West Marin se encuentra en un momento crítico», dijo Sarah Hobson, directora ejecutiva del West Marin Fund y presidenta del comité que encargó el informe. «Necesitamos actuar ahora y trabajar juntos para crear soluciones de vivienda equitativas y comunidades inclusivas».

Formado en 2018, el Comité para la Vivienda de los Trabajadores Agrícolas y sus Familias incluye representantes de la Fundación Comunitaria de Marin, el Fondo de West Marin, la Agencia de Desarrollo Comunitario del Condado de Marin, Departamento de Salud y Servicios Humanos de West Marin, el Servicio de Parques Nacionales, Fideicomiso de Tierras Agrícolas de Marin y los fideicomisos de tierras comunitarias que sirven a Point Reyes Station, Bolinas y el Valle de San Gerónimo.

«La salud y la vitalidad de las comunidades de West Marin dependen de la creación de un suministro adecuado de viviendas de calidad asequibles para los trabajadores y residentes locales», afirma el informe, que se dará a conocer en un evento de prensa hoy en el Dance Palace. «La vivienda es esencial para la sostenibilidad de las empresas, las escuelas y los parques de la región, así como para garantizar resultados sociales y de salud equitativos».

El informe está repleto de estadísticas del censo de Estados Unidos que subrayan la necesidad de más viviendas y los desafíos de pagar el alquiler en uno de los condados más ricos del país, donde la desigualdad de ingresos es pronunciada.

  • El ingreso familiar promedio en Marin es tan alto—136.000 dólares—que incluso una familia de cuatro que gane 93.200 dólares al año cumple con la definición federal de “ingreso muy bajo.”
  • El cuarenta y dos por ciento de los hogares de West Marin gastan más de un tercio de sus ingresos en vivienda, mientras que el 22 por ciento gasta más de la mitad.
  • El doce por ciento de los hogares de West Marin—y el 27 por ciento de los residentes Latinos—viven por debajo del umbral de pobreza.
  • El cuarenta y cuatro por ciento de los trabajadores de West Marin ganan menos de 40.000 dólares al año.
  • Los trabajadores agrícolas se encuentran entre los trabajadores peor pagados de West Marin, con ingresos anuales estimados entre 27.000 y 48.400 dólares.

La situación de la vivienda es urgente y pronto se agudizará si los ranchos y las lecherías del Point Reyes National Seashore se ven obligados a cerrar debido a un litigio que podría resolverse tan pronto como el 18 de octubre, afirma el informe.

«El resultado del acuerdo puede resultar en el cierre de algunos o todos los ranchos, y por lo tanto en el desplazamiento de las familias que viven y, en algunos casos, trabajan en ellos», afirma el informe. «Es fundamental tener un conjunto de opciones a corto y largo plazo para los trabajadores y los inquilinos de ingresos muy bajos, algunos de los cuales han vivido allí durante décadas».

Un participante anónimo de la encuesta citado en el informe dijo: «Si continúan cerrando ranchos, ¿a dónde vamos?»

Una prioridad urgente, afirma el informe, es el desarrollo inmediato de sitios de vivienda provisional para un estimado de 50 a 100 hogares en riesgo de desplazamiento inmediato de ranchos con “viviendas extremadamente deficientes,” algunos en la costa, algunos fuera de sus fronteras.

Además de analizar los datos del censo de EE. UU. y otras fuentes demográficas, los autores del informe se basaron en encuestas y entrevistas en español con trabajadores Latinos, tanto los que viven en West Marin y los que viajan diariamente desde áreas con viviendas menos costosas.

Las entrevistas fueron realizadas por entrevistadores biculturales y bilingües que viven y trabajan en West Marin, algunos de los cuales crecieron en ranchos aquí. Se recopiló información de 150 personas en total, de las cuales 68 participaron en entrevistas personales extensas, 48 ​​respondieron encuestas en línea y 34 participaron en entrevistas personales más breves en sus lugares de trabajo o cerca de ellos en Point Reyes Station, Inverness, Bolinas, Tomales y Nicasio.

Las circunstancias económicas de muchos entrevistados eran desesperadas. El cuarenta y tres por ciento dijo que a veces tenían que decidir entre pagar la vivienda o las necesidades básicas, como la comida o la atención médica. El cincuenta y ocho por ciento dijo que gastan más de la mitad de sus ingresos en vivienda, y el 26 por ciento dijo que sus ingresos a veces no eran suficientes para pagar el alquiler. Esto era especialmente cierto para los trabajadores al aire libre en la temporada de lluvias.

«En estos tiempos, tienen que pedir préstamos a amigos y familiares, pagar las facturas más tarde y acceder a un mayor apoyo de la red de seguridad», afirma el informe.

El setenta y uno por ciento de los participantes de la entrevista vivían en ranchos de West Marin—algunos con operaciones ganaderas activas, otros sin ellas—pero muchos de los encuestados que vivían en ranchos no trabajaban en la agricultura. Solo el 54 por ciento provenía de hogares con un miembro de la familia que trabajaba en un rancho, una lechería o una granja.

En general, ya sea que vivieran en un rancho o en otro lugar, el 44 por ciento dijo que su vivienda era excelente o buena. Pero cuando se les presionó para que dieran más detalles, el 87 por ciento dijo que había problemas con su casa, citando con mayor frecuencia moho (57 por ciento), insectos o roedores (53 por ciento) y olores desagradables (43 por ciento).

El veintiséis por ciento dijo que no tenía calefacción, el 18 por ciento carecía de estufa, el 16 por ciento no tenía agua potable o en el interior de su casa y el 15 por ciento carecía de un inodoro en el interior o que funcionara.

En promedio, los hogares informaron un promedio de siete problemas de vivienda, y el 78 por ciento citó problemas que el condado consideraría “infracciones importantes,” según el informe.

«Me siento cómodo donde vivo», dijo un encuestado. «Solo desearía que la casa en la que estoy ahora no tuviera tanto moho».

Otro dijo: «Mi casa se está hundiendo como el Titanic. Se está cayendo a pedazos».

Casi tres cuartas partes de los encuestados dijeron que le habían pedido a su propietario que hiciera reparaciones, pero poco más de la mitad no recibió una respuesta oportuna. El trece por ciento de los encuestados que vivían en viviendas proporcionadas por el empleador dijeron que su empleador amenazó con reducir su salario o sus horas de trabajo cuando solicitaron reparaciones.

Debido a su estatus migratorio, muchos entrevistados se mostraron reacios a solicitar reparaciones por temor a ser deportados. La mitad de los entrevistados eran indocumentados.

«Dos de cada tres participantes estaban activamente preocupados de que ellos o sus familiares pudieran ser deportados a pesar de ser miembros de la comunidad de larga data del condado de Marin», afirma el informe.

West Marin necesita al menos 1.000 nuevas unidades de vivienda para la fuerza laboral actual, según el informe, y la falta de viviendas suficientes obliga a muchos de los que desearían vivir en West Marin a viajar desde otros lugares. El cincuenta y nueve por ciento de los encuestados que viajan diariamente dijeron que se mudarían aquí si pudieran encontrar una vivienda asequible.

La fuerza laboral local se está reduciendo, ya que muchos de los que se ven obligados a abandonar el área encuentran trabajos más cerca de sus nuevos hogares. Como resultado, las poblaciones escolares están disminuyendo, y algunas escuelas están al borde del cierre. Durante la última década, la población estudiantil del Distrito Escolar Unificado de Shoreline se ha desplomado en un 26 por ciento.

Mientras tanto, a los empleadores les resulta cada vez más difícil contratar personal para sus negocios. «Los empleadores mencionaron la vivienda como el ingrediente más crítico para que West Marin pueda mantener sus granjas, restaurantes y otros establecimientos abiertos y disponibles para la comunidad y los visitantes», afirmó el informe.

Muchos propietarios, en particular los que viven en ranchos, que fueron entrevistados dijeron que les gustaría mejorar las viviendas de sus trabajadores, pero que no tenían los medios para hacerlo. También temían un mayor escrutinio por parte de los inspectores del condado si solicitaban los permisos necesarios.

El informe citó múltiples barreras para aumentar la oferta de viviendas en West Marin. Gran parte de la región está reservada como espacio abierto o protegida por servidumbres agrícolas y zonificación restrictiva. Las conexiones de agua son limitadas y los requisitos sépticos son estrictos. Gran parte de la tierra se encuentra en la zona costera y, por lo tanto, está sujeta a una capa adicional de revisión y restricciones impuestas por la Comisión Costera de California.

El informe también citó el movimiento NIMBY como un obstáculo para el desarrollo, y los residentes frecuentemente plantean inquietudes sobre los impactos ambientales, los valores de las propiedades y la preservación del “carácter comunitario.”

El informe recomienda una amplia gama de enfoques para eliminar los obstáculos a la rehabilitación de viviendas existentes y la construcción de nuevas, y cita una docena de programas exitosos que funcionan en otras partes de California. Van desde el endurecimiento de las inspecciones de las viviendas de alquiler hasta la flexibilización de los requisitos de zonificación para la construcción de viviendas asequibles y la provisión de incentivos para que los propietarios de segundas viviendas las alquilen durante todo el año.

El informe recomienda establecer un fondo en una organización local sin fines de lucro de confianza que proporcione subvenciones a los empleadores agrícolas que deseen mejorar las viviendas de los trabajadores en sus ranchos pero carezcan de los fondos para hacerlo. También recomienda un programa de amnistía para los propietarios que acepten priorizar las mejoras de salud y seguridad, garantizando que no serán multados por violaciones del código no relacionadas que se descubran en sus propiedades.

El informe cita el parque temporal de emergencia para vehículos recreativos establecido por el Fideicomiso de Tierras Comunitarias de Bolinas como un modelo exitoso. El fideicomiso planea comprar un rancho adyacente y construir allí viviendas asequibles permanentes. El proyecto está siendo financiado por organizaciones sin fines de lucro locales y donantes privados, así también por subvenciones del condado y el estado. No se especifica cómo se podría replicar un proyecto de este tipo en otros lugares ni quién lo haría.

Debido a que un mosaico de agencias se encarga de supervisar las condiciones de las viviendas de alquiler, el comité recomienda establecer un sistema integral para inspeccionar las casas de los ranchos de manera proactivo, antes de que las condiciones se deterioren. Ese programa estaría coordinado por el estado, el condado, MALT y el Servicio de Parques Nacionales, cada uno de los cuales controla partes de las tierras de West Marin.

El informe también propone varias ideas para transformar la abundante oferta de segundas residencias vacías y alquileres a corto plazo de West Marin en alquileres a tiempo completo. Uno de esos programas, llamado Placemate, ofrece a los propietarios incentivos financieros para alquilar todo el año. Otro impondría un impuesto a las viviendas vacías a los propietarios que dejen su propiedad vacía durante más de seis meses al año, una idea que se adoptó este año en San Francisco y Berkeley.

Según el informe, la flexibilización de las restricciones de zonificación y uso de la tierra también podría acelerar el desarrollo de nuevas viviendas para trabajadores. Recomienda actualizar los requisitos sépticos del condado para los desarrollos de unidades múltiples y promover sistemas sépticos de mayor escala, como los de Marshall y Tomales.

El informe también recomienda agilizar el proceso de permisos y reducir los costos de permisos para viviendas de trabajadores agrícolas a pequeña escala, así como presionar a la legislatura para que elimine las restricciones a la vivienda asequible en la zona costera.

Para elevar las voces de los residentes Latinos, el informe recomienda invertir en el desarrollo del liderazgo Latino para combatir el racismo y la discriminación y aumentar la influencia de la comunidad en los asuntos comunitarios. Las fundaciones y los fondos asesorados por donantes podrían proporcionar dinero para la capacitación de líderes. Se podrían desarrollar asociaciones con grupos de organización comunitaria establecidos y liderados por Latinos, como el Proyecto de Organización de la Bahía Norte y la Alianza del Canal en San Rafael.

Para conseguir apoyo para sus recomendaciones, el comité está planeando una serie de reuniones comunitarias este otoño, con sesiones en Point Reyes Station, Tomales, San Geronimo y Bolinas. Después de recopilar las opiniones de la comunidad, planea recomendar una lista específica de propuestas a los funcionarios del condado. Para seguir el progreso, el comité desarrollará un panel en línea de elementos de acción con los nombres de las organizaciones encargadas de lograr cada uno.

Lo que está en juego no podría ser más importante, dijo Cassandra Benjamin, la autora principal del informe sobre la vivienda. «Para que esta comunidad prospere, todos tenemos que prosperar», dijo. «Y eso significa que todos, en todas partes, necesitamos un lugar seguro para vivir».

Farmworker housing grim and scarce

By Ben Stocking

Urgent action is needed to improve the quantity and quality of housing for farmworkers and other low-wage workers that form the backbone of West Marin’s economy, according to a sweeping study released today by a committee of housing experts, ranchers and community advocates.

Hoping to spur action, the report includes the voices of farmworkers, ranchers and retail employers who have been struggling to fill jobs due to the lack of housing in West Marin and its stratospheric cost. The study’s authors conducted extensive outreach to members of West Marin’s Latino communites, whose voices are often overlooked in discussions of community issues that disproportionately affect them.

While the report cataloges some egregious housing conditions on some ranches and elsewhere, it seeks not to cast blame but to focus on solutions to what many regard as West Marin’s most vexing challenge. Those solutions would require concerted effort from county officials, foundation donors, nonprofits, Latino leaders and the public—and a substantial committment of funding.

“West Marin is at a critical juncture,” said Sarah Hobson, executive director of the West Marin Fund and chair of the committee that commissioned the report. “We need to act now and work together to create equitable housing solutions and inclusive communities.”

Formed in 2018, the Committee for Housing Agricultural Workers and Their Families includes representatives from the Marin Community Foundation, the West Marin Fund, the Marin County Community Development Agency, West Marin Health and Human Services, the National Park Service, the Marin Agricultural Land Trust and the community land trusts serving Point Reyes Station, Bolinas and the San Geronimo Valley.

“The health and vitality of West Marin’s communities are dependent on creating an adequate supply of quality housing affordable to local workers and residents,” states the report, which will be released at a press event today at the Dance Palace. “Housing is essential to the sustainability of the businesses, schools and parks in the region, as well as to ensuring equitable health and social outcomes.”

The report is replete with U.S. census statistics underlining the need for more housing and the challenges of paying rent in one of the nation’s most affluent counties, where income inequality is pronounced.

  • Median household income in Marin is so high—$136,000—that even a family of four earning $93,200 a year meets the federal definition of “very low income.”
  • Forty-two percent of West Marin households spend more than a third of their income on housing, while 22 percent spend more than half.
  • Twelve percent of West Marin households—and 27 percent of Latino residents—live below the poverty line.
  • Forty-four percent of West Marin workers earn less than $40,000 a year.
  • Farmworkers are among the lowest-paid workers in West Marin, with estimated annual earnings between $27,000 and $48,400.

The housing situation is urgent and will soon grow more acute if the ranches and dairies in the Point Reyes National Seashore are required to shut down due to litigation that could be settled as soon as Oct. 18, the report states.

“The outcome of the settlement may result in the closure of some or all of the ranches, and therefore the displacement of the families that live and, in some cases, work on them,” the report states. “It is critical to have a suite of short- and long-term options for the very low-income workers and renters, some of whom have lived there for decades.”

Said one unnamed survey participant quoted in the report: “If they continue closing ranches, where do we go?”

An urgent priority, the report states, is the immediate development of interim housing sites for an estimated 50 to 100 households at risk of immediate displacement from ranches with “extremely substandard housing,” some in the seashore, some outside its borders.

In addition to parsing U.S. census data and other demographic sources, the authors of the report relied on surveys and Spanish-language interviews with Latino workers, both those who live in West Marin and those who commute from areas with less expensive housing.

The interviews were conducted by bicultural and bilingual interviewers who live and work in West Marin, some of whom grew up on ranches here. Information was gathered from 150 people in all, with 68 of them participating in extensive in-person interviews, 48 answering online surveys and 34 participating in shorter in-person interviews at or near their workplaces in Point Reyes Station, Inverness, Bolinas, Tomales and Nicasio.

The economic circumstances of many interviewees were dire. Forty-three percent said they sometimes had to decide between paying for housing or basic needs such as food or health care. Fifty-eight percent said they spend more than half their income on housing, and 26 percent said their income sometimes wasn’t sufficient to pay rent at all. That was true especially for outdoor workers in the rainy season.

“During these times, they have to borrow from friends and family, pay bills later, and access increased safety net support,” the report states.

Seventy-one percent of the interview participants lived on West Marin ranches—some with active ranching operations, some without—but many of the respondents who lived on ranches did not work in agriculture. Only 54 percent came from households with a family member who worked on a ranch, dairy or farm.

Overall, whether they lived on a ranch or elsewhere, 44 percent said their housing was excellent or good. But when pressed for details, 87 percent said there were problems with their house, most frequently citing mold or mildew (57 percent), insects or rodents (53 percent) and unpleasant smells (43 percent.)

Twenty-six percent said they had no heat, 18 percent lacked a stove, 16 percent had no indoor or drinkable water, and 15 percent lacked an indoor or working toilet.

On average, households reported an average of seven housing problems, and 78 percent cited issues that would be considered “major violations” by the county, according to the report.

“I’m comfortable where I am living,” one respondent said. “I just wish the home I am in now did not have so much mold.”

Another said: “My home is sinking like the Titanic. It’s falling apart.”

Nearly three quarters of respondents said they had asked their landlord to make repairs, but just over half did not receive a timely response. Thirteen percent of respondents who lived in employer-provided housing said their employer threatened to reduce their pay or work hours when they requested repairs.

Because of their immigration status, many interviewees were reluctant to request repairs for fear of being deported. Half of those interviewed were undocumented.

“Two out of three participants were actively worried that they or their family member could be deported despite being long-term community members of Marin County,” the report states.

West Marin needs at least 1,000 new housing units for the current workforce, according to the report, and the lack of sufficient housing forces many who would like to live in West Marin to commute from elsewhere. Fifty-nine percent of respondents who commute said they would move here if they could find affordable housing.

The local workforce is shrinking as many of those forced to leave the area find jobs closer to their new homes. As a result, school populations are dwindling, with some schools on the brink of closure. Over the last decade, the Shoreline Unified School District student population has plummeted by 26 percent.

Meanwhile, employers are finding it harder and harder to staff their businesses. “Employers cited housing as the most critical ingredient to West Marin being able to keep its farms, restaurants and other establishments open and available to the community and visitors,” the report stated.

Many property owners, particularly those living on ranches, who were interviewed said they would like to improve housing for their workers but didn’t have the means to do so. They also feared increased scrutiny from county inspectors if they applied for the necessary permits.

The report cited multiple barriers to increasing West Marin’s housing supply. Much of the region is set aside as open space or protected by agricultural easements and restrictive zoning. Water connections are limited and septic requirements are strict. Much of the land is in the coastal zone and thus subject to an additional layer of review and constraints imposed by the California Coastal Commission.

The report also cited NIMBYism as an obstacle to development, with residents frequently raising concerns about environmental impacts, property values and the preservation of “community character.”

The report recommends a wide array of approaches to removing obstacles to rehabilitating existing homes and building new ones, citing a dozen successful programs operating elsewhere in California. They range from tightening inspections of rental housing to easing zoning requirements for affordable home construction to providing incentives for owners of second homes to rent them year-round.

The report recommends establishing a fund at a trusted local nonprofit that would provide grants to agricultural employers who wish to improve worker housing on their ranches but lack the funds to do it. It also recommends an amnesty program for landlords who agree to prioritize health and safety improvements, ensuring that they will not be cited for unrelated code violations discovered on their properties.

The report cites the temporary emergency R.V. park established by the Bolinas Community Land Trust as a successful model. The trust plans to buy an adjacent ranch and build permanent affordable housing there. The project is being funded by local nonprofits and private donors as well as grants from the county and state. How such a project might be replicated elsewhere, and by whom, is left unstated.

Because a patchwork of agencies is tasked with overseeing rental housing conditions, the committee recommends establishing a comprehensive system for inspecting ranch houses proactively, before conditions deteriorate. That program would be coordinated by the state, the county, MALT and the National Park Service, each of which controls portions of West Marin’s lands.

The report also puts forth several ideas for transforming West Marin’s abundant supply of empty second-homes and short-term rentals into full-time rentals. One such program, called Placemate, offers homeowners financial incentives to rent year-round. Another would impose a vacant home tax on homeowners who leave their property empty for more than six months a year, an idea that was adopted this year in San Francisco and Berkeley.

Easing zoning and land-use restrictions could also hasten development of new worker housing, according to the report. It recommends updating the county’s septic requirements for multi-unit developments and promoting larger-scale septic systems such as those in Marshall and Tomales.

The report also recommends streamlining the permitting process and reducing permitting costs for small-scale agricultural worker housing, as well as lobbying the legislature to remove restrictions on affordable housing in the coastal zone.

To elevate the voices of Latino residents, the report recommends investing in Latino leadership development to combat racism and discrimination and increase the community’s influence in community affairs. Money for leadership training could be provided by foundations and donor-advised funds. Partnerships could be developed with established, Latino-led community organizing groups such as the North Bay Organizing Project and the Canal Alliance in San Rafael.

To rally support for its recommendations, the committee is planning a series of community meetings this fall, with sessions in Point Reyes Station, Tomales, San Geronimo and Bolinas. After gathering community input, it plans to recommend a specific list of proposals to county officials. To track progress, the committee will develop an online dashboard of action items with the names of organizations tasked with achieving each one.

The stakes couldn’t be higher, said Cassandra Benjamin, the lead author of the housing report. “In order for this community to thrive, we all have to thrive,” she said. “And that means everyone, everywhere needs a safe, secure place to live.”

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