West Marin ha luchado con una crisis de vivienda durante décadas, pero un informe reciente encargado por el Comité de Trabajadores Agrícolas de Vivienda y sus Familias lo puso en primer plano en las mentes de todos. Esta explicación se centra en los derechos de los inquilinos y las acciones legales que los residentes pueden tomar para protegerse de las prácticas ilegales de vivienda en el condado de Marin. Repasará los aumentos de la renta, desalojos, casas móviles, reparaciones y represalias. La Luz recopiló información del Departamento de Justicia de California, el Departamento de Justicia de EE. UU., el Condado de Marin y Legal Aid of Marin.

¿Tengo derechos como inquilino?

¡Sí! Cuando habitas una unidad por más de 30 días, tienes derechos bajo el Código Civil de California y las ordenanzas del Condado de Marin. Se recomienda un contrato de arrendamiento formal, pero no es necesario para que los inquilinos ejerzan sus derechos.

Las leyes estatales y del condado protegen tanto a los ciudadanos como a las personas indocumentadas. Su estado de ciudadanía no afecta su capacidad para ejercer sus derechos como inquilino. El sistema judicial de California no se preocupa por el estado de ciudadanía de un inquilino, lo que significa que se alienta a todos los inquilinos a acceder la corte.

¿Se aplican las mismas reglas a las casas móviles y a los vehículos recreativos?

Sí. Las casas móviles y los vehículos recreativos (R.V.s) están protegidos por la Ley de Residencia de Casas Móviles de California, la Ley de Ocupación de Parques de Vehículos Recreativos y las ordenanzas del Condado de Marin.

En West Marin, las casas móviles y los R.V.s se clasifican como unidades de vivienda bajo las ordenanzas del condado. Existen reglas y requisitos estrictos para proteger a estas unidades de desalojos ilegales y violaciones de salud y seguridad.

¿Es válido mi aumento de renta?

Debido a que West Marin no tiene control de renta, un propietario puede aumentar legalmente la renta en un 10 por ciento o más en un año.

Cuando aumentan la renta en un 10 por ciento o menos, los propietarios deben comunicar el cambio de renta al menos 30 días antes de que el aumento toma efecto. Para aumentos de renta mayores del 10 por ciento, los propietarios deben comunicar el cambio al menos 90 días antes de que el aumento toma efecto.

Los propietarios deben proporcionar un aviso formal por escrito, como una carta certificada, para que un aumento de renta sea válido. La comunicación verbal a través de llamadas telefónicas, mensajes de texto y correos electrónicos no es suficiente.

Un aviso de aumento de renta debe contener una fecha de efecto, los montos de renta actuales y nuevos, detalles de pago, información de contacto, un período de aviso y un aviso de los derechos del inquilino. Los aumentos de renta pueden ser invalidados si un propietario no incluye el aviso de los derechos del inquilino. Esta información también debe ser proporcionada en el contrato de arrendamiento o en un aviso escrito firmado por el residente para asegurar que los inquilinos son conscientes de sus derechos.

Si su renta aumenta en más de 5 por ciento en un año, puede solicitar servicios de mediación a través del Programa de Mediación Obligatoria del Condado de Marin. Cuando se hace una solicitud, tanto los inquilinos como los propietarios están obligados a asistir y discutir el tema.

A pesar de estas fuertes protecciones, los residentes de West Marin generalmente no desafían un aumento de renta ilegal porque sienten que simplemente no es una opción, dijo Lucie Hollingsworth, la abogada senior de vivienda de Legal Aid of Marin. Ir en contra de su propietario es generalmente tabú, y algunos residentes que han desafiado a sus propietarios «informaron haber sido sacados del trabajo y la vivienda, y tuvieron que abandonar el área», dijo la Sra. Hollingsworth. Pero varios otros lo han logrado. «Ya sea una aceptación o un miedo, ciertamente no hay un sentido de derecho», dijo.

¿Cómo puedo calentar mi casa si mi arrendador se niega a arreglarla? ¿Qué puedo hacer con las fugas y el moho? ¿Están obligados los propietarios a abordar las infestaciones de roedores e insectos?

Los propietarios deben abordar cualquier condición que represente una amenaza para la salud y la seguridad de los inquilinos, como se describe en el Código Civil de California. Los propietarios deben proporcionar plomería, calefacción, equipo eléctrico, pisos y escaleras, impermeabilización y ventanas y puertas seguras con cerraduras que funcionen. Deben mantener la propiedad libre de cucarachas, ratas y otras alimañas

En realidad, las unidades no siempre están a la altura de estos estándares antes de que un nuevo inquilino se mude. Esto se debe a negligencia o a daños ocurridos durante un período de vacante. Independientemente, es la responsabilidad del propietario hacer que la unidad sea habitable ya que un inquilino llene una vacante.

Si usted está experimentando un problema de salud y seguridad, pida a su propietario por escrito que haga las reparaciones, y siempre recuerde guardar copias de su solicitud de reparación. Los inquilinos deben a documentar problemas con fotografías y videos. Esto a menudo satisfará el requisito de la carga de la prueba en un caso judicial.

Los inquilinos deben comunicarse con la oficina local de cumplimiento del código o el departamento de salud si el propietario se niega a hacer las reparaciones.

Los propietarios podrían enfrentarse a una demanda de acción afirmativa, como el caso presentado por los residentes del rancho Tacherra en Bolinas, si cobran renta ilegalmente por unidades inhabitables. Los propietarios no pueden cobrar renta por una vivienda inadecuada.

¿Cómo hago solicitudes de reparación si mi arrendador responde con amenazas de represalias?

Los residentes de West Marin preguntan a Legal Aid of Marin con frecuencia: «¿Por favor puedo tener calefacción?» Sin embargo, una solicitud como está hecha a un propietario «puede llevarlos a una posición en la que pierden su trabajo y su vivienda todo en un día. E incluso pueden encontrarse en las manos de inmigración», dijo la Sra. Hollingsworth.

Cuando un inquilino pide reparaciones y, en cambio, recibe un aviso de desalojo, este es un ejemplo de represalia. También puede ser una forma de discriminación.

Bajo del Código Civil de California, es ilegal que los propietarios tomen represalias contra usted por ejercer sus derechos como inquilino. Los inquilinos que enfrentan violaciones de salud o seguridad tienen derecho a solicitar reparaciones.

Las personas indocumentadas deben tener en cuenta que un propietario nunca puede amenazar con revelar su estatus migratorio a los cuerpos policiales o terceros en un intento de sacarlos de la propiedad. De hecho, los propietarios no pueden preguntar a los inquilinos o posibles inquilinos sobre su estatus de inmigración o ciudadanía, de acuerdo con el Código Civil de California.

Cualquier acoso o represalia es ilegal bajo la ley de California. Los propietarios son prohibidos de tomar represalias o discriminar a los inquilinos en base a la ciudadanía, estatus migratorio, idioma primario, edad, condición médica o cualquier otra característica personal.

En West Marin, los propietarios a veces niegan a los solicitantes con niños. Esta práctica viola la Ley de Vivienda Justa, una ley federal que protege a los inquilinos contra la discriminación basada en seis clases protegidas, incluyendo el estatus familiar. Los hogares con niños menores de 18 años están protegidos hasta que el niño se convierta en adulto legal. La Ley de Vivienda Justa exime a las unidades de vivienda para personas mayores. La cláusula de estado familiar no aplica a las unidades que están restringidos para la ocupación de inquilinos mayores de cierta edad.

La discriminación también puede incluir proporcionar a un inquilino términos menos favorables que a otro y dirigirse a ciertos inquilinos para su desalojo. Legal Aid of Marin dice que los pocos inquilinos de West Marin que han solicitado asistencia legal han enfrentado represalias y hostigamiento extremos.

¿Qué puedo hacer si mi arrendador amenaza con desalojarme?

Solo la corte tiene el poder de desalojar a los inquilinos. Es ilegal que los propietarios lo obliguen a salir de su unidad de alquiler sin someterse a un proceso formal de desalojo a través de la corte; como resultado, no pueden cambiar las cerraduras, cortar los servicios públicos o quitar sus pertenencias personales de la propiedad sin enfrentar consecuencias legales.

Cuando el propietario presenta un caso de desalojo en la corte, es importante que usted responda antes de la fecha especificada. La corte puede ordenar un desalojo si usted no responde y presenta su caso. Asegúrese de informar a un abogado o a la corte de cualquier violación de salud o seguridad. Proporcionar documentación fortalecerá su defensa y afectará la capacidad de su propietario para desalojarlo.

La Junta de Supervisores del Condado de Marin aprobó una ordenanza de “causa justa para el desalojo” en 2019 que requiere que los propietarios proporcionen una razón a los inquilinos para la terminación del contrato de arrendamiento, pero no se aplica a todo de West Marin. La ordenanza se aplica a propiedades que tienen al menos tres unidades y a las propiedades en zonas de case de una sola familia que tienen al menos tres unidades de vivienda. No se aplica a propiedades con renta subsidiado por el gobierno o ADUs o JADUs permitidos, propiedades ocupadas por administradores o propietarios, o propiedades en desarrollos donde al menos el 49 por ciento de las unidades están restringidas como económicos.

Ejemplos de causa justa para el desalojo incluyen no pagar la renta, romper una cláusula o término en el contrato de arrendamiento, usar la premisa para fines ilícitos, participar en actividades delictivas, negarse a permitir la entrada legal a la premisa y si el propietario retirar la unidad del mercado de renta. Un propietario debe proporcionar al inquilino un aviso de tres días para resolver cualquiera de estas razones de desalojo por causa justa cuando corresponda.

Una propiedad retirada del mercado de renta puede ser vendida sin inquilinos, reutilizada para uso no residencial, demolida o convertida para uso personal por el propietario. Los desalojos relacionados con este proceso están sujetos a las mismas reglas que cualquier otro desalojo y requieren un aviso de 120 días.

La ordenanza causa justa también estableció un registro de alquileres que requiere que los propietarios registren sus unidades en el Registro de Alquiler del Condado de Marin y actualicen anualmente el estado de ocupación. De hecho, todos los propietarios también deben tener un permiso válido para operar de la división de Servicios de Salud Ambiental del condado y una licencia comercial de alquiler válida del Departamento de Finanzas.

Un arrendador no puede desalojar a un inquilino si no está registrado y no tiene una licencia comercial o un permiso de salud. La mayoría de le gente no son conscientes de este hecho.

Si un propietario cita preocupaciones de salud y seguridad como la razón de un desalojo, el dueño de la propiedad primero debe probar que la unidad requiere reparaciones sustanciales que no se pueden hacer con un inquilino presente—y obtener permisos de construcción para el trabajo. En estos casos, los propietarios deben pagar los gastos de reubicación del inquilino en la cantidad de un mes de renta.

Un desalojo con etiqueta roja está protegido de manera similar. Si una propiedad tiene una etiqueta roja, el propietario debe pagar dos meses de renta justo en un plazo de 10 días a partir del momento en que se entrega un aviso de desalojo con etiqueta roja.

Es ilegal que los propietarios mientan sobre la razón para desalojar a un inquilino. Cualquier persona que tenga una duda razonable sobre la legitimidad de su desalojo debe comunicarse con un abogado.

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Puede ser difícil encontrar respuestas a algunos de los desafíos más difíciles de la vida en West Marin. Dile a La Luz: ¿Qué información es útil para ti? Comuníquese con nosotros y podemos ayudarle a responder a su pregunta en el periódico, en línea o en las redes sociales. Sus presentaciones fortalecerán nuestros informes y ayudarán a proporcionar noticias que la comunidad puede usar.

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Tenant rights in West Marin: An explainer

West Marin has struggled with a housing crisis for decades, but a recent report commissioned by the Committee for Housing Agricultural Workers and Their Families brought it to the forefront of everyone’s minds. This explainer focuses on tenant rights and the legal actions residents can take to protect themselves from unlawful housing practices in Marin County. It will cover rent increases, evictions, mobile homes, repairs and retaliation.

The Light compiled information from the California Department of Justice, the U.S. Department of Justice, Marin County and Legal Aid of Marin.

Do I have any rights as a tenant?

Yes! Once you occupy a unit for more than 30 days, you have rights under the California Civil Code and Marin County ordinances. A formal lease agreement is helpful but not necessary for tenants to exercise their rights.

State and county laws protect both citizens and undocumented immigrants alike. Your citizenship status does not impact your ability to exercise your rights as a tenant. The California court system is not concerned with a tenant’s citizenship status, meaning that all tenants are encouraged to access it.

Do the same rules apply to mobile homes and recreational vehicles?

Yes. Mobile homes and recreational vehicles (R.V.s) are protected under California’s Mobilehome Residency Law, the Recreational Vehicle Park Occupancy Law and Marin County ordinances.

In West Marin, mobile homes and R.V.s are categorized as dwelling units under county ordinances. There are strict guidelines and requirements in place to protect these units from illegal evictions and health and safety violations.

Is my rent increase valid?

Because West Marin does not have rent control, a landlord can legally increase rent by 10 percent or more in one year.

When increasing rent by 10 percent or less, landlords must communicate the change in rent at least 30 days before the increase takes effect. For rent increases greater than 10 percent, landlords must communicate the change at least 90 days before the increase takes effect.

Landlords must provide formal written notice—such as a certified letter—for a rent increase to be valid. Verbal communication via phone calls, texts and emails are not sufficient.

A rent increase notice must contain an effective date, the current and new rent amounts, payment details, contact information, a notice period and a notice of tenant rights. Rent increases can be invalidated if a landlord fails to include the notice of tenant rights. This information must also be provided in the lease agreement or in a written notice signed by the resident to ensure that tenants are aware of their rights.

If your rent is increased by more than 5 percent in a year, you can request mediation services through Marin County’s mandatory mediation program. Once a request is made, both tenants and landlords are required to attend and discuss the issue.

Despite these strong protections, West Marin residents typically do not challenge an unlawful rent increase because they feel it is just not an option, said Lucie Hollingsworth, the senior housing attorney at Legal Aid of Marin. Going against your landlord is generally taboo, and some residents who have challenged their landlords “reported being blackballed from work and housing, and had to leave the area,” Ms. Hollingsworth said. But several others have succeeded. “Whether it’s an acceptance, or fear, there is certainly no sense of entitlement,” she said.

How can I get heat in my house if my landlord refuses to fix it? What can I do about leaks and mold? Are landlords required to address rodent and insect infestations?

Landlords must address any conditions that pose a threat to the health and safety of tenants as outlined in California Civil Code. Landlords must provide safe and working plumbing, heating, electrical equipment, floors and stairs, waterproofing and windows and doors with working locks. They must keep the property free of roaches, rats and other vermin.

In reality, units may not always be up to these standards before a new tenant moves in. This is either due to negligence or damage that occurred during a vacancy period. Regardless, it is the landlord’s responsibility to make the unit habitable once a tenant fills a vacancy.

If you are experiencing a health and safety issue, ask your landlord in writing to make repairs, and always remember to keep copies of your repair request. Tenants are encouraged to document issues with photographs and videos. This will often satisfy the burden of proof requirement in a court case.

Tenants should contact their local code enforcement office or health department if the landlord refuses to make repairs.

Landlords could face an affirmative action lawsuit—such as the one filed by residents of the Tacherra Ranch in Bolinas—if they unlawfully collect rent for uninhabitable units. Property owners cannot provide inadequate housing for money.

How do I make repair requests if my landlord threatens to retaliate?

West Marin residents frequently ask Legal Aid of Marin: “Can I please have heat?” Yet a request like this made to a landlord “can land them in a position where they lose their job and their housing all in one day. And they can even find themselves in the hands of ICE,” Ms. Hollingsworth said. When a tenant asks for repairs, and instead receives an eviction notice in return, this is retaliation and may also be a form of discrimination.

Under California Civil Code, it is illegal for landlords to retaliate against you for exercising your rights as a tenant. Tenants facing health or safety violations have the right to request repairs.

Undocumented immigrants should note that a landlord can never threaten to disclose your immigration status to law enforcement or third parties in an attempt to remove you from the premises. In fact, landlords cannot ask tenants or prospective tenants about their immigration or citizenship status, according to California Civil Code.

Any harassment or retaliation is illegal under California law. Landlords are prohibited from retaliating or discriminating against tenants based on citizenship, immigration status, primary language, age, medical condition or any other personal characteristics.

In West Marin, landlords will sometimes deny applicants with children. This practice violates the Fair Housing Act, a federal law that protects tenants against discrimination based on six protected classes, including familial status. Households with children under 18 years old are protected until the child becomes a legal adult. The Fair Housing Act exempts senior living units from the familial status clause in order to restrict occupancy to tenants above a certain age.

Discrimination can also include providing a tenant with less favorable terms and targeting certain tenants for eviction.

According to Legal Aid of Marin, the few West Marin tenants who have sought legal assistance have faced extreme retaliation and harassment. Contact a lawyer or seek legal counsel right away if you are experiencing retaliation, discrimination or harassment.

What can I do if my landlord threatens to evict me?

Only the court has the power to evict tenants. It is illegal for landlords to force you out of your rental unit without undergoing a formal eviction process through the court; as a result, they cannot change the locks, shut off utilities or remove your personal belongings from the property without facing legal consequences.

Once a landlord files an eviction in court, it is important that you respond before the specified date. The court may order an eviction if you fail to respond and present your case. Make sure to inform a lawyer or the court of any health or safety violations within the unit. Providing documentation will strengthen your defense and affect your landlord’s ability to evict you.

The Marin County Board of Supervisors passed a “just cause for eviction” ordinance in 2019 that requires landlords to provide tenants with a reason for a lease termination.

Examples of just cause include not paying rent, breaking a clause or term in the lease, using the premise for unlawful purposes, engaging in criminal activity, refusing to allow lawful entry to the premises and the landlord withdrawing the unit from the rental market. A landlord must provide the tenant with a three-day notice to fix any of these just cause eviction reasons when applicable.

A property withdrawn from the rental market can be sold without tenants, repurposed for non-residential use, demolished or converted for personal use by the landlord. Evictions related to this process are subject to the same rules as any other eviction and require a 120-day notice.

The just cause eviction law applies to properties in West Marin that have at least three dwelling units on a single property. A dwelling unit is broadly defined as a home or sleeping place, and so nearly all residences are protected under this law. Unpermitted units are not exempt from just cause.

The just cause ordinance also established a rental registry that requires landlords to register their units and annually update occupancy status with the Marin County Rental Registry. In fact, all landlords must also have a valid permit to operate from the county Environmental Health Services division and a valid rental business license from the Department of Finance.

Theoretically, a landlord cannot evict a tenant if they are not registered and do not have a business license or health permit. Most people are unaware of this fact.

If a landlord cites health and safety concerns as the reason for an eviction, the property owner must first prove that the unit requires substantial repairs that cannot be made with a tenant present —and obtain building permits for the work. In these cases, landlords must pay the tenant’s relocation expenses in the amount of one month’s rent.

A red-tag eviction is similarly protected. If a property is red tagged, a landlord must pay two months of fair-market rate rent within 10 days from the moment a red-tag notice is served to the tenant.

It is illegal for landlords to lie about the reason for evicting a tenant. Anyone with reasonable doubt about the legitimacy of their eviction should contact an attorney.

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